Monday, December 4, 2017

Kenen vastuulla on (mahdollisesti) muistisairaan isännöitsijän toimet?

Kun taloyhtiön isännöitsijän syntymävuosi on 1940, lisäksi hän on alkanut unohtelemaan asioita, muuttunut jopa aiempaa agressiivisemmaksi ja hyökkäävämmäksi. Ja kirjoittelee isännöitsijäntodistuksiin likimain mitä mieleen juolahtaa.

En ole tämän ajatukseni kanssa yhtiössä ihan yksin, tässä katkelma noin vuosi sitten käydystä sähköpostikeskustelusta taloyhtiön puheenjohtajan kanssa.

Minun viestini (15.11.2016) sisälsi mm. seuraavaa:

Isännöitsijästä vielä. Oma kokemukseni on nyt kuluneen vuoden ajalta, joko hän oikeasti valehtelee asioista ihan naama pokerilla tai sitten hänellä alkaa olla muistin kanssa jotain ongelmia, eikä muista mitä on aiemmin sanonut. Se osittain selittäisi myös lisääntyneen "agressiivisen" käytöksen ja erilaiset unohtelut.

 - Kimmo S.

Tässä hallituksen puheenjohtajan vastaus (16.11.2016) aiheeseen:

Hei,
Saatat olla hyvinkin oikeassa isännöitsijän muistin suhteen.
Itsekin huomaa ettei muista niin saa ”aggressiivisen kohtauksen” ja väittää muita valehtelijoiksi.

Terveisin YYY

Tässä asiassa hieman itseäni ihmetyttää se, että kyseisen henkilön toimiin kuuluu isännöitsijän toimien valvonta. Ilmeisesti hän on katsonut ettei kuvatun kaltainen käytös ja unohtelut haittaa isännöitsijän toimien hoitamista.

Toki hallituksessa on meno ollut sen verran suoraselkäistä, että normaalisti 3 henkinen hallitus toimi vain 2:n hengen voimin kun 3:s jäsen erosi kesken toimikauden vuoden 2017 alkupuoliskolla.

Tuesday, November 28, 2017

Vakuutusyhtiön vahinkoraportti vuodelta 2014

Huoneistossani sattui vuonna 2014 putkivaurio (kuten olen aiemmissa posteissa maininnut), alkuperäinen kuumavesilinja rikkoontui ja aiheutti vesivahingon. Tuolloin isännöitsijä yritti vaikuttaa raportin tekijään esim niin ettei talon alla olevasta ryömintätilasta (osa talosta ryömintätilalla) löytynyttä puroa merkattaisi ollenkaan raporttiin. Tämän lisäksi raporttiin kirjattiin kiinteistöllä olevan pintavesiongelman ja sen korjaamiseksi tarvittaisiin erillissuunnitelma.

Taloyhtiö / isännöitsijä "korjautti" vaurion. Käsitykseni mukaan taloyhtiön vakuutusyhtiö maksoi osan korjauksesta.

Tällä hetkellä hallitus ja isännöitsijä ovat lähteneet kiistämään tuon 2014 tehdyn raportin löydöksiä ja korjaussuosituksia. Itse hieman ihmettelen aikooko vakuutusyhtiö oikeasti maksaa hallitukselle oikeusturvakorvausta siitä että he lähtevät mm. kiistämään vakuutusyhtiön aiemman raportin löydöksiä. Siis samaisen raportin, jonka pohjalta mahdollista vakuutuskorvausta on haettu ja maksettu. Eikö vastaava toiminta "yksityishenkilön" toimesta olisi jo vakuutuspetos?

Ellen erehdy niin taloyhtiön vakuutukset ovat edelleen samassa yhtiössä kuin 2014, eli Pohjolassa.

Pääsyä huoneistoon, taas

Menneenä perjantaina (24.11.2017) kävin aamulla avaamassa huoneiston oven, paikalla kävi kaksi urakoitsijaa. Toinen soitti vielä uudelleen samana päivänä ja halusi päästä uudelleen huoneistoon. No ei muuta kuin klo 15:00 uudelleen avaamaan ovia. Työmatkat ynnä muu näppärästi kutisti perjantain työpäivän reilun viiden tunnin mittaiseksi.

Iltapäivän katselmoinnissa urakoitsijalle selvisi mm. ettei huoneistossani tai taloyhtiössä ylipäänsä ole tehty vielä pakollista asbestikartoitusta. Kuvittelin että sellainen olisi taloyhtiössä jo teetetty, koska toinen huoneisto "korjattiin" 2016/2017 vuodenvaihteen tienoilla ja sitäkin varten 2016 alussa pakolliseksi määrätty tarkastus olisi pitänyt tehdä.

Eilen maanantaina sain ensin soiton tältä samalta urakoitsijalta, en päässyt vastaamaan, perään tuli tekstiviesti. Nyt oltaisiin tulossa ottamaan näytteitä asbestikartoitusta varten tiistaina (28.11.2017) klo 15:00. Tiedustelin lisää mahdollisesta kartoituksesta, sekä selvittelin ehdotetun ajankohdan sopivuutta omiin aikatauluihin. Sain tiedon, että analysoinnin tekee ns. liikkuvalla laboratoriolla varustautunut yritys, eli ei sertifiotu tutkimuslaboratorio. Ehdotin uudeksi ajaksi kello 17:00, koska omaan aikatauluuni ei sopinut 15:00. 17:00 oli liian myöhäistä heille, eli asiaan palataan myöhemmin.

Muiden omien sovittujen menojeni takia en voinut enää mitenkään sopia asiaa tälle viikolle. Urakoitsija ehdotti ensi viikkoa. Nyt katsotaan saadaanko asia järjestymään silloin. Minulle ei ole kukaan taloyhtiöstä vaivautunut ilmoittamaan taaskaan mitään. Ilmeisesti kyseinen urakoitsija on hallituksen toimesta palkattu tekemään jotain huoneistossani. Hallitus ei minua asiassa ole informoinut mitenkään.


Thursday, November 23, 2017

Lisäaikaa, viivytystä ja viivytystä

Kuluneen, hieman yli vuoden aikana, on taloyhtiön hallituksen toimissa ollut jatkuvasti melkoista viivettä. Erityisesti minun huoneistoani koskevissa asioissa. Kun asuntoani piti tutkia, ei päätöstä tutkimisesta saatu. Suullisesti kuultuna syy oli siinä että isännöitsijä oli ilmoittanut muille hallituksen jäsenille, ettei taloyhtiö tee mitään huoneistossani. Tästä syystä asiasta vain "keskusteltiin" hallituksessa. Toinen huoneisto, jossa myös havaittiin ongelmia "tutkittiin ja korjattiin" käytännössä välittömästi.

Minun huoneistoni osalta ei tullut mitään päätöstä jatkosta ennen kuin olin jo sopinut homekoirien käynnistä. Tämän jälkeen sovittiin sisäilmatarkastuksesta. Sen piti mennä niin, että minä maksan jos mitään ei löydy ja taloyhtiö maksaa jos jotain löytyy. Ongelmia löytyi ja taloyhtiö kieltäytyi maksamasta.

Seuraavan vaiheen asioita olen jo kuvannut aiemmissa posteissa, eli hallitukselle ei millään sopinut VTT:n sertioiman rakennusterveysasiantuntijan suosittama kartoitus, vaan muu tutkimus. En saanut lupaa rakenneavauksia varten tuolloin taloyhtiöltä. Tehty korjaussuunnitelma ei kelvannut taloyhtiölle, vaan ehdotettiin "pintaremonttia" ilman suunnitelmaa.

Olin jo aikaisessa vaiheessa yhteydessä Vantaan virastoon joka vastaa asumisterveydestä. Kun mitään ei taloyhtiön taholta tapahtunut pariin kuukauteen, Vantaan terveysinsinööri kävi toteamassa terveyshaitan ja lähetti taloyhtiölle uhkasakon voimalla tehostetun vaatimuksen huoneiston kuntoon saattamiseksi. Vastausmääräaika oli muistaakseni toukokuun lopulla, siihen taloyhtiö pyysi luonnollisesti hieman lisäaikaa.

Taloyhtiön pitäisi järjestää yhtiökokous yhtiöjärjestyksen mukaan ennen maaliskuun loppua, kyseinen pykälä on kaiketi 1.7.2010 voimaan tulleen lain mukaan turha, sillä laissa on kohta: Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Yhtiöjärjestyksessä ei voida määrätä muusta määräajasta.

Kuitenkin kun yhtiön tilikautena on kalenterivuosi, pitäisi kokous järjestää kesäkuun loppuun mennessä. Tänä vuonna varsinainen yhtiökokous meni yhtiössämme hyvän matkaa heinäkuulle, koska hallitus ei sitä aiemmin halunnut järjestää. Ilmeisesti tähän oli syynä ettei tilinpäätöstä saatu aiemmin tehtyä. Yhtiöjärjestyksen mukaan tilinpäätös pitäisi olla tehtynä 15. helmikuuta mennessä.

Suunniteltuun korjaukseen tarvitaan rakennuslupa, sitä hallituksen jäsenet ilmoittivat hakeneensa elokuun alussa. Ihmettelivät syyskuun loppupuolella ihan ääneen mikä kestää. Kysyessäni asiasta rakennusvirastosta, selvisi ettei lupaa oltu ollenkaan tuolloin vielä haettu. Se odotteli "näkyy viranomaiselle" tilassa. Vasta informoituani mm. hallitusta asiasta, he laittoivat luvan hakuun. Saamani tiedon mukaan hakupäiväksi on kirjattu 10.10.2017. Pari kuukautta meni "odottaessa" turhaan.

Tänään sain tiedon, että taloyhtiö on vastaajana anonut määräajan pidennystä vastauksensa laatimiseen käräjäoikeudelle. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa noin kuukausi sitten isännöitsijä ilmoitti selkeästi, että vastaus olisi ajoissa valmiina. Ei ilmeisesti ollut.

Päivä kerrallaan tuntuu tämäkin venyvän pidemmälle ja pidemmälle. Jokainen taho joka asettaa takarajoja, tuntuu niistä olevan valmis vähän joustamaan. Kun tahoja on riittävän monta, alkaa joustot näkyäkin jossain.

Wednesday, November 22, 2017

Pääsy huoneistoon

Laki velvoittaa yhtiön hallintoa pyrkiä järjestämään pääsyn huoneistoon osakkaalle sopivaan aikaan.

Sain tänään (22.11.2017) kello 12:38 viestin hallituksen puheenjohtajalta:

Tervehdys,

On tarve päästä huoneistoosi perjantaina 24.11. klo 8.00 alkaen.

Mahdollinen urakoitsija tulee tutustumaan kohteeseen.

Ilmoita pikimmiten miten sopii, kiitos.

terveisin XXX





XXX YYY
Työmaainsinööri

Nyt sitten pitää yrittää järjestää pääsy. Näillä näkymin saan juuri ja juuri järjesteltyä niin että pääsen paikalle. Taas taloyhtön taholta tahallista kyykytystä ja juoksutusta, ei edes yritetä antaa aikaa järjestää omia asioita kunnolla.

Omat kysymykseni taloyhtiölle jätetään noteeraamatta täysin ja sitten saa alle kahden vuorokauden varoitusajalla hyppiä asunnolla. Tässähän on edelleen taustalla se etten voi päästää heitä valvomatta asuntoon, koska he väittävät onelman syyksi muuta mitä asiantuntijoiden raportit. Ellei joku ole paikalla vahtimassa he "varmasti" löytävät jotain, juuri silloin.

EDIT:

Lähetin vastaukseni:
Hei,

Näillä näkymin onnistuu.

Kauanko kestää ja mitä tehdään? Tällaisesta pikakäynnistä tulee minulle / yritykselleni aina ylimääräisiä kuluja. Voisitteko ystävällisesti yrittää ilmoittaa hieman enemmän etukäteen, kuten lakikin velvoittaa?

Ystävällisin terveisin,
Kimmo

Tähänkin viestiin sain ihme kyllä vielä vastauksen:
Hei,

Kiitos. Uskoisin, että reilu puoli tuntia riittää.

Voit myös antaa luvan mennä ilman sinua niin ei tarvitse vaivautua paikalle.
Asuntohan lienee aika tyhjillään ja siellä on kameravalvonta niin aika turhaan tulet paikalle.
Näin äkkiä ajatellen…..

terveisin XXX

Eli siis taloyhtiön tavoite on juurikin se että he pääsisivät hääräämään asunnossa kuten haluavat, aiemmin tuosta tiedotus asiasta on ilmoitettu hallitusta useasti, myös lakimiehen välityksellä.


Tuesday, November 21, 2017

Hallituksen vaatimukset tutkimiseen.

Vuodenvaihteen 2016-2017 tienoilla huoneistoa piti ensimmäisen sisäilmatarkastuksen ja vauriolöydöksen jälkeen tutkia lisää. Itse olen alusta asti vaatinut että tutkinnassa käytetään ammattitaitoista tutkijaa. Tällainen on esimerkiksi VTT:n sertifioima rakennusterveysasiantuntija.

Taloyhtiölle kattava tutkiminen ei sopinut ollenkaan. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja, joka työskentelee NCC:llä korjausrakentamisen työmaainsinöörinä, oli selkeästi kattavaa tutkimista vastaan. Hallitus väitti että porareikätutkimus kertoo kaiken vaadittavan. Lopulta he myöntyivät siihen, että heidän valitsemansa toimija ottaisi myös joitain homenäytteitä.

Hallitus väittää, että he saivat vinkin / ohjeistuksen kyseisen toimijan käyttöön kiinteistöliitosta.

Olisin edelleen tuolloin halunnut itse teettää rakennekartoituksen VTT:n RTA sertifioinnin omaavalla toimijalla. Kyseinen tutkija olisi tarvinnut hallituksen suostumuksen rakenneavauksiin. Lupaa ei tuolloin, tammikuun lopulla, saatu.

Myöhemmin paljastui mm. että hallitus oli sopinut valitsemansa toimijan kanssa etukäteen, ettei mikrobinäytteitä saa ottaa mistään muualta kuin yhdeltä seinältä. Tällä seinällä on tekemiäni muutoksia, mm. 40mm Anselmi sisustuslevy.

Kyseinen toimija toimitti myös rakennesimulaation, jonka mukaan ainoa ongelma on asentamassani lisäeristeessä. Kukaan rakennusalan asiantuntijoista, joita oli asiaa selvittämässä, ei kyennyt huomaamaan että simulaatioon oli eksynyt pikku virheitä. Esimerkiksi Anselmin uretaanin lambda arvoksi oli sattunut 0,002. Oikea arvo koko levylle on 0,03 ja yleisesti uretaanille 0,022. Tuosta "mitättömästä pikkuvirheestä" johtuen laskelma oli aika kaukana todellisuudesta. "Pikkuvirheestä" johtuen laskelma antoi lukemia joita saataisiin todellisuudessa aikaiseksi noin 345mm lisäeristeellä.

Hallitus tilasi kyseiseltä toimijalta myös korjaussuunnitelman huoneistooni.
Kun korjaussuunnitelma oli valmis, hallitus totesi korjauksen olevan kallis eikä sitä tultaisi toteuttamaan. He ehdottivat sen sijaan "pientä pintaremonttia".

Myöhemmin tutkimuksen ja suunnitelman valmistuttua taloyhtiön hallitus päätti etteivät ole tilanneet ollenkaan tutkimusta tai suunnitelmaa huoneistooni. Eli siis tässäkin asiassa taloyhtiön johto kokee että he voivat jälkikäteen muuttaa aiempia päätöksiään. Yhtiökokouksessa, toisen osakkaan kysyessä, isännöitsijä ilmoitti että kaikki laskut ko. toimijalle on maksettu. Toimijan mukaan taloyhtiöllä on maksamattomia laskuja yhteensä 6167,02€ edestä. Kyseinen summa koostuu huoneistoni tutkimuksesta ja korjaussuunnitelmasta.

Hallituksen puheenjohtajan viesti minulle, lähetetty 26.1.2017:

Hei Kimmo,

TaloXXX:n kanssa on sovittu katselmus huoneistoosi ma 6.2. klo 9.00.

Heille ei ensi viikko sopinut. Luultavasti ottavat myös näytteitä samalla kertaa.

Tärkeintä on että pääsevät paikan päälle tutustumaan ja tutkimaan selvittääksemme mitä ja miksi on tapahtunut ja laatimaan korjaussuunnitelma.


Edellä olevasta voi kaiketi joku päätellä ettei mitään ole tilattu.


Korjaus- ja muutostöistä ilmoittaminen sekä isännöitsijän jälkijättöinen Veto-oikeus...

Normaalissa taloyhtiössä osakkaan ilmoittaessa korjaus- ja muutostyöstä, isännöitsijä ja hallitus tarkastaa asian, määrää / edellyttää mahdollisen valvojan tai muita reunaehtoja muutokselle. Hyvin perustellusta syystä taloyhtiöllä on myös syy kieltää muutoksen tekeminen. Tällöinkin osakkaalla on vielä mahdollista valittaa päätöksestä.

Omassa huoneistossani on mm. teetetty kylpyhuone- ja pesutilamuutoksia toimestani. Kyseinen muutos tehtiin ammatti-ihmisten toimesta vuonna 2009. Kyseessä oli ns. "avaimet käteen" remontti. Remontti-ilmoitukset, yms kanssakäynnin isännöitsijän kanssa hoiti remonttiliike. Olin itse tuolloin taloyhtiön hallituksessa, luonnollisesti jääväsin itseni oman huoneistoni asiaan liittyvästä käsittelystä hallituksessa.

Kyseisessä remontissa kaikki muutokset tehtiin alkuperäisen märkätilan sisällä, saunan ja pesuhuoneen välistä väliseinää muutettiin. Myös vesivaraajaa siirrettiin. Tuolloisesta isännöitsijän ja remonttiliikkeen välisestä kommunikaatiosta käy ilmi että isännöitsijä ei ole halunnut määrätä erillistä valvojaa (remonttiliikkeellä oli oma valvoja / vastaava) vaan ilmoitti että yhtiö haluaa tarkistaa ainoastaan vedeneristykset.

Tuolloin märkätilaan vaihdettiin kaikki levytykset, koska remonttiliikkeen mukaan alkuperäisiä puukuitulevyjä ei saa käyttää enää märkätiloissa, eikä millään valmistajalla olisi saatavilla vedeneristettä joka toimisi puukuitulevyn päällä. Remontti tehtiin ongelmitta loppuun asti, isännöitsijällä ei ollut mitään huomautettavaa tuolloin. Vedeneristys tarkastettiin, ei löytynyt ongelmia.

Myöhemmin isännöitsijä on ilmoittanut, että korjaus on tehty täysin ilman lupia, ilmoittamatta ja puutteellisesti. Lisäksi hän on ilmoittanut myöhemmin että olisi jo 2009 huomannut siirretyn vesivaraajan ja keskustellut asiasta kanssani. Hän siis väittää, että hän huomasi ongelman. Hän ei maininnut asiasta mitään remontista vastanneelle remonttiliikkeelle, joka oli hänelle ilmoittanut tekevänsä remonttia.
Hän ja hänen "mesu" asiantuntijansa on jälkikäteen (2014) väittänyt myös, että vesivaraajan siirtoon tarvitaan rakennuslupa. Kysyessäni asiaa rakennusvirasto ilmoitti, että varaajaa saa siirtää ilman rakennuslupaa märkätilan sisällä.

Isännöitsijä on myös kertonut että olen esittänyt hänelle 2009 putkiliikkeen laskun, heti vedeneristeen tarkastuksen jälkeen, josta selviäisi varaajan siirto. Tämä on siis hänen mukaansa tapahtunut ennen kuin kyseistä laskua on lähetetty putkiliikkeen toimesta minulle.

Nyt siis tilanne on se että isännöitsijä ja hallitus on ilmoittanut että kaikki korjaus- ja muutostyöni on tehty ilmoittamatta, väärin ja "ilman lupaa". Tämä koskee siis myös sellaisia muutoksia, joista on ilmoitettu uuden lain aikaan kirjallisesti. Osaisikohan joku kertoa minkä maan ja minkä aikakauden lainsäädännöllä operoidaan tällä tavalla?

Taloyhtiössä suuri osa muista asunnoista on remontoitu kylpytilan osalta siten että alkuperäiset puulevyt on eristetty ja laatoitettu. Pistorasioita ei ole muutettu vikavirtasuojattuihin. Näin on toimittu käsitykseni mukaan myös 2014 kun taloyhtiö lopulta korjasi yhden huoneiston märkätilan.